שאלות ותשובות

מאיזה שלב במהלך עריכת עסקת מכר מקרקעין, כדאי להסתייע בליווי משפטי?

תשובה:


כבר דוּבר רבות על חשיבות הליווי המשפטי בעסקת מקרקעין, ובייחוד בעסקת מכר.

אם כך, השאלה שצריכה להישאל לקראת גיבוש עסקה במקרקעין אינה אם כדאי להיות מלווה בייעוץ משפטי, אלא מאיזה שלב כדאי להיעזר בייעוץ כזה.

התשובה לשאלה ככלל הינה - כי רצוי להסתייע בייעוץ משפטי עוד בטרם פנייה של צד (מוכר או רוכש) אל משנהו.


עסקת מכר מקרקעין טומנת בחובה סיכונים רבים הן למוכר והן לרוכש, ולכן על הצדדים לפנות ולקבל ייעוץ משפטי עוד קודם תחילת ההתקשרות ביניהם.

על המוכר לדעת, בין היתר, מה היקף החובות, החיובים וההתחייבויות החלים על הנכס הנמכר, וכן מומלץ לערוך בדיקות שוק מקיפות כדי שניתן יהיה לתמחר את שווי העסקה בהתאם.

מנגד, על הקונה לדעת, בין היתר, מיהו הבעלים החוקיים של הנכס, מהן זכויות המוכר במקרקעין, האם המוכר רשאי בכלל למכור את הזכויות בנכס, מהו היקף החובות בגין הנכס והאם קיימת מניעה מכך שבסופו של יום הזכויות בנכס יירשמו על שמו. הכל, בטרם יתחייב הרוכש לשלם סכום כלשהו בגין התמורה.    


חשוב לציין כי בטרם קביעת מחיר העסקה בין המוכר לרוכש, יש לתת את הדעת גם על התשלומים שיחולו על הצדדים בגין עסקת המכר לרשויות השונות, הכוללים בין היתר מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה, והמהווים גורם נוסף בתמחור העסקה.


בדיקות אלו, הינן רק חלק מכלל הבדיקות שיש לערוך עוד טרם קביעת מחיר העסקה, ולכן יטיבו הצדדים עם עצמם אם ייפנו לקבל ייעוץ משפטי מוקדם ככל שניתן, כדי שניתן יהיה לבחון את הסוגיות המשפטיות הרלוונטיות מבעוד מועד, וכדי לתת לצדדים תמונה חדה יותר באשר למצב המשפטי המדויק, המשפיע, מן הסתם, על קביעת מחירו של הנכס הנמכר.

כך, למשל, קיים סיכוי רב שערכו של הנכס יושפע מעיקולים הרובצים עליו, ממעורבות של בעלי זכויות נוספים אחרים בנכס או מהטלת מסים והיטלים גבוהים על הנכס בגין העסקה הצפויה.


משרדנו מלווה את עסקת המכר כבר מראשיתה, ואנו מאמינים כי ייעוץ וליווי משפטי מתחילת הדרך יש בו כדי להפחית ככל הניתן את הסיכונים הקיימים בעסקת מכר מקרקעין.

הדבר מקבל משנה תוקף לנוכח העובדה שאחוז ניכר מן המקרקעין בישראל טרם הוסדרו ונרשמו  במרשם המקרקעין (טאבו), והם מנוהלים בפנקסי מנהל מקרקעי ישראל, או אצל חברות משכנות ואופי הבדיקות המתאימות משתנה בהתאם.

בנוסף, נכסים רבים טרם נרשמו בספרי לשכת רישום המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בבית משותף, ולכן נדרשת מומחיות בליווי עסקאות מעין אלו.

משרדנו מעמיד את מיטב המקצועיות והניסיון לטובת קהל לקוחותינו, להקדים ולמצות את הבדיקות הנדרשות ולמזער את המרכיבים הנעלמים בעסקה, וזאת במטרה להביא את התוצאה האופטימאלית ללקוח.

 

רכשנו בית ואנו מתכננים לערוך שיפוץ מקיף לפני שנעבור להתגורר בו. האם אנו חייבים בתשלום ארנונה עבור תקופת השיפוצים?

תשובה:

סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (ובהתאמה סעיף 162 לצו המועצות המקומיות (א), תשי"א-1950 וסעיף 74 לצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), תשי"ח-1958) עוסק במתן פטור מארנונה לבניין שנהרס או שניזוק.
כדי לזכות בפטור יש לקיים את כל התנאים המצטברים הבאים:
1. על הבניין להיות הרוס או להיות ניזוק במידה שאין אפשרות לעשות בו שימוש (שיפוץ שאינו מונע שימוש אינו מצדיק קבלת פטור);
2. בפועל לא יושבים בו (או עושים בו כל שימוש אחר).

כדי לקבל את הפטור מארנונה בשל שיפוצים בנכס, על המבקש להודיע בכתב לרשות המקומית על כך. להודעה זו חשיבות רבה, שכן מועד תחילת הפטור הוא מועד מסירת ההודעה, וזאת גם אם מועד תחילת השיפוצים קדם להודעה.
הקביעה אם אכן מתקיימים שני התנאים היא שאלה עובדתית, שכן לא כל נכס מוזנח הינו נכס הרוס. התשובה לשאלה תיקבע לפי מבחן אובייקטיבי (השאלה נבחנת בעיני "האדם הסביר" - האם הנכס אכן הרוס כך שלא ניתן לעשות בו שימוש).
יצוין כי בעבר, קבעה הפסיקה שאם קיימת כדאיות כלכלית לשפץ את הבניין, אין לתת את הפטור ורק במצבים בהם אין זה כדאי כלכלית להשקיע בשיפוץ הנכס - ניתן הפטור המבוקש.

לאחרונה פסק בית-המשפט העליון, כי די בהתקיימות שני התנאים כדי לקבל את הפטור מארנונה, ואין מקום לבחון לצורך מתן הפטור, את התועלת הכלכלית שבעריכת השיפוץ והוצאתו ממצבו ההרוס למצב הראוי לשימוש (בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו - מנהל הארנונה, מפי כב' השופטת מ' נאור).

 

*האמור לעיל מובא כמידע כללי בלבד ואין הוא מהווה תחליף לייעוץ פרטני.

 

עובדת יצאה לחופשת לידה. במהלך החופשה הועסקה מחליפה מקצועית המתאימה יותר לעסק, והמעסיק מבקשת להעסיקה במקום העובדת שילדה. האם הוא יכול לעשות כן?

תשובה:

חוק עבודת נשים אוסר על פיטורי עובדת ועל מתן הודעת פיטורים למועד החל בתקופות הבאות:

א.         חופשת לידה;

ב.         תקופה של 60 ימים לאחר תום חופשת הלידה;

ג.          תום ימי ההיעדרות הקבועים בחוק.

 

לפי הפסיקה, חובה על המעסיק להעסיק את העובדת בפועל במהלך 60 הימים שלאחר תום חופשת הלידה או ימי ההיעדרות הקבועים בחוק.

לפיכך על המעסיק להשיב את העובדת לעבודה לתקופה של 60 ימים, ורק לאחר מכן יכול יהיה המעסיק לנקוט בהליכים לפיטוריה.

יצוין כי תקופת 60 הימים אינה חופפת לתקופת ההודעה המוקדמת הנדרשת על-פי חוק הודעה מוקדמת, ולפיכך, בנוסף ל-60 ימי הגבלת הפיטורים זכאית העובדת גם לתקופת הודעה מוקדמת.

 

*האמור לעיל מובא כמידע כללי בלבד ואין הוא מהווה תחליף לייעוץ פרטני.