תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) (תיקון), התשע"ב-2011


עיקרי התיקון לתקנות: שונתה הגדרת "בריכה פרטית" לצורך בקשת היתר בניה, כך שבריכה פרטית תיחשב ככזו המיועדת לשימוש של עד 3 יחידות דיור או אירוח. ביום 25.11.11 ייכנס לתוקפו תיקון להגדרת "בריכה פרטית" בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, כך שבמקום ההגדרה הנוכחית, תוגדר בריכה פרטית כ"בריכת שחייה המיועדת לשימושם של לא יותר משלוש יחידות דיור או שלוש יחידות אירוח." ההגדרה החדשה תחול על כל בקשה להיתר בניה שהוגשה החל מיום כניסת התיקון לתקנות לתוקף.




בר"מ 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה בישראל, ניתן ביום 17.7.11 בבית-המשפט העליון


עיקרי פסק-הדין: רשות מקומית זכאית לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בשל פגיעה במקרקעין שיש לה זכויות בהם, באמצעות אישור תכנית. עיריית חולון הגישה תביעה לפיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בגין ירידת ערך של מקרקעין שבבעלותה, באמצעות אישור תמ"א/2/4 שהיא תכנית מתאר ארצית שעניינה הרחבת נמל התעופה הבינלאומי בן-גוריון. לאחר גלגולים שונים של ערר וערעור, אשר דחה את תביעתה של העירייה לפיצויים, הגיע העניין להכרעתו של בית-המשפט העליון. בית-המשפט העליון פסק: סעיף 197 אינו שולל עקרונית את זכותה של רשות מקומית לתבוע פיצוי על פגיעה במקרקעין שהיא בעלת הזכויות בהן, במקרה של פגיעה בהם כתוצאה מתכנית. הפגיעה במקרקעין נמדדת לפי מבחן אובייקטיבי, שאינו קשור לזהות בעליהם. עם זאת, במסגרת השיקולים לכמת את מידת הפגיעה במקרקעין, הרי שכשהמקרקעין הינם מקרקעי הרשות המקומית, המיועדים לשמש את כלל הציבור, יכול שהדבר ישפיע על מידת הפגיעה בהם, ועל גובה הפיצוי הנדרש. קיומה של זהות פרסונלית בין חברי העירייה לבין חברי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הפועלת באותו תחום שיפוט של העיריה אין בה כדי לשלול מהעירייה את זכות התביעה. על ניגוד העניינים המובנה ניתן להתגבר, באמצעות ההסדר הקבוע בחוק התכנון והבניה לערר ולערעור לעניינים מנהליים. באותם מקרים בהם מוגשת תביעה כזו, ובדרך כלל כאשר צד שלישי כלשהו הוא הנושא בנטל השיפוי בגין תשלום הפיצויים, ראוי שהוועדה תימנע מלדון בתביעת הרשות המקומית לגופה, עקב חשש לניגוד עניינים, ותעביר ההכרעה ישירות לוועדת הערר.




בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל ואח', ניתן ביום 9.6.11, בבית-המשפט העליון בשבתו כבג"ץ


עיקרי פסק-הדין: ביום 9.6.11 ניתן פסק-דין בבג"ץ, בעתירות אשר הוגשו נגד החלטות מנהל מקרקעי ישראל מס' 979 ו- 1101, שעניינן הסדרת זכויות המגורים ביישובים חקלאיים והסדרת הפעילות שאינה חקלאית בנחלות במושבים. החלטה 979 קבעה הסדר, לפיו, בין היתר, חקלאים במושבים ובקיבוצים יוכלו לקבל בחוזה חכירה לדורות 2.5 דונם בתחום הנחלה, הכולל חלקת מגורים שזכויות הבנייה בתחומה יאפשרו בניית שלושה בתי מגורים בשטח בנוי כולל של 375 מ"ר - וזאת כנגד תשלום דמי היוון של 3.75% מערך הקרקע. החלטה 1101 אפשרה לחקלאים להשכיר את מבנה התעסוקה בשטח של 500 מ"ר, לפעילות שאינה חקלאית. נגד החלטות אלו הוגשו מספר עתירות לבג"ץ, אשר נדונו בהליך מאוחד. בפסק-דינה של כב' השופטת ארבל, אליו הצטרפו כלל השופטים שישבו בדין, נקבע כי ביחס למרבית חלקי החלטות המינהל, לא חרגה מועצת מקרקעי ישראל ממתחם הסבירות הנתון לה, ולפיכך אין להתערב בהן. עם זאת, בנוגע לשתי הוראות מצא בית-המשפט לנכון להתערב, בשל כך שבמסגרת הוראות אלו לא ניתן משקל הולם למכלול השיקולים השונים, ולפיכך חורגות הוראות אלו ממתחם הסבירות: א. ההוראה הראשונה, כלולה בהחלטה 1101, ומתירה השכרת מבנים לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים במושב, בהיקפים מוגדרים. לעניין זה קבע כב' בית-המשפט, כי "לא ניתן משקל מספיק, בין היתר, לאופיו של היישוב החקלאי ולתכלית שבעטיה ניתנה הקרקע, לאיזון שבין הכפר לבין העיר, לשיקולי חלוקה ולהשלכות תכנוניות". לפיכך, בוטל סעיף 5 להחלטה 1101 המתיר השכרה של מבנים לתעסוקה לא חקלאית בנחלה, ובכך נתקבלה טענת העותרים בדבר פגיעה כפולה: הן באזור הכפרי (בשל "החמרת גודש התנועה והתחבורה באזורים שאינם מיועדים לכך") והן באזור העירוני (בעקבות "מעבר עסקים מן העיר לכפר בשל תנאים טובים יותר שיוצעו להם"). ב. ההוראה השנייה היא זו הנוגעת לקביעת "היום הקובע" לצורך החלת ההסדר הקבוע בהחלטה 979 במגזר הקיבוצי. ב"קביעת היום הקובע, לא ניתן משקל מספיק לשיקולים של שוויון בין חברי הקיבוץ השונים, לשאיפה לעודד הצטרפות של חברים חדשים לקיבוץ ולצורך לשמר קשר רציונאלי בין המטרה לבין האמצעים הננקטים בגדרה". בהתאם לפסק-הדין, החלטה 979 נותרה על כנה, למעט "היום הקובע" לעניין ההחלטה, אשר נקבע ליום בו אישרה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה 979 החדשה - 27.3.2007 (במקום 2.9.2003). לפסק-הדין השלכות נרחבות על אפשרויות ניצול הזכויות בנחלות. נשמח לעמוד לרשותכם לבדיקת ההשפעה המעשית של פסק-הדין על זכויותיכם.




ע"פ 21194-07-10 פישל ואח' נ' ועדה מחוזית לתכנון ובניה - מחוז צפון, ניתן ביום 7.4.11 בבית-המשפט המחוזי בנצרת


עיקרי פסק-הדין: בית-המשפט קיבל חלקית ערעור על גובה כפל הקנס שהוטל על המערערים, וקבע כי מקום שהמערערים הביעו רצון להרוס את הבניה הלא חוקית בעצמם, על בית-המשפט היה להעמיד אותם על משמעות מועד ביצוע ההריסה (לפני גזר הדין או אחריו) לעניין כפל הקנס. המערערים, הורשעו בבית-משפט השלום בביצוע עבירות על-פי חוק התכנון והבניה, זאת לאחר שבנו והשתמשו בשטח של כ-14 דונם שהוקצו להם ממנהל מקרקעי ישראל למטרת חקלאות בהרשאה זמנית, לצרכי מתחם מסחרי ותיירותי. בית-משפט השלום גזר על כל אחד מן המערערים 7 חודשי מאסר על תנאי; קנס בסך 45,000 ש"ח; חתימה על התחייבות כספית בסך 100,000 ש"ח, להימנע מביצוע עבירה; ותשלום (ביחד ולחוד) כפל שווי חלקי בסך כולל של 330,000 ש"ח. המערערים חויבו להרוס ולסלק את המבנים נשוא האישום, ולהחזיר המצב לקדמותו בתוך 60 יום. ערעור זה עניינו בחומרת גזר-הדין שנגזר על המערערים, כאשר לטענתם לא היה מקום לגזור עליהם הן התחייבות כספית והן מאסר על תנאי, שכן מדובר בשתי סנקציות צופות פני עתיד. כמו כן, מערערים הם על כפל הקנס שנגזר עליהם, נוסף לקנס הקבוע בחוק. בית-המשפט המחוזי קיבל את הערעור בחלקו, וקבע שבמקרה דנן היקפה של הבניה, השימוש המסחרי שנעשה בקרקע וכן הרווח הכלכלי שביקשו להפיק המערערים מן השימושים מצדיקים מתן כפל קנס. עם זאת, קבע בית-המשפט כי הואיל והסנקציה של כפל קנס מטרתה לעודד את הנאשם לבצע את הריסת המבנה הלא חוקי בעצמו ולא באמצעות רשויות האכיפה, והואיל והמערערים הביעו רצון להרוס את המבנים בעצמם עוד בשלב הטיעונים לעונש, היה על בית המשפט קמא להסביר להם כי אם יבצעו את ההריסה לפנימתן גזר הדין כי אז יימנעו מתשלום כפל קנס. בית-המשפט קבע כי מאחר והמערערים מיהרו להרוס את הבניה הלא חוקית מיד לאחר שניתן גזר-הדין, תכלית הענישה הושגה ויש להתחשב בכך במסגרת השיקולים לגובה כפל הקנס, לפיכך הופחת כפל הקנס לסך של 180,000 ₪. טענת המערערים לפיה לא היה מקום להטיל הן מאסר מותנה והן התחייבות כספית גבוהה נדחתה ונקבע כי המקרה הנדון נופל במסגרת החריגים בהם ראוי להטיל ענישה כאמור שכן מדובר בהפרת בניה חמורה, בהיקפים נרחבים.




בג"ץ 696/09 חזיז נ' מנהל מקרקעי ישראל, ניתן ביום 23.2.11 בבית-המשפט העליון


עיקרי פסק-הדין:
בית-המשפט דחה את עתירתם של בעלי נחלות בכפר רות להכשרת שימוש לא חקלאי שנעשה במבני חממות הממוקמים בתחומי חלקה ב' של הנחלות.
עיקר טענתם של העותרים היא, כי המבנה הטופוגרפי המיוחד בו מצוי כפר רות אינו מאפשר לעותרים לעשות שימוש שאינו חקלאי בתחומי חלקה א' המשמשת למגורים, ואשר נקבע לגביה כי ניתן לקיים בתחומה פעילות מסחרית שאינה חקלאית. משכך, יש לאפשר לעותרים לעשות שימוש שאינו חקלאי בתחומי חלקה ב'. בית-המשפט דחה את העתירה, וקבע כי: ראשית, לאור ההליכים האזרחיים והפליליים שהתנהלו כנגד העותרים בגין השימוש הלא חוקי בחלקות ב', לא ניתן לצפות שבאמצעות עתירה זו "יעקפו" העותרים את כל פסקי-הדין והצווים השיפוטיים שניתנו כנגדם. שנית, בית-המשפט אינו יכול להצהיר על כפר רות כ"ישוב הר" והכרה בחלקה א' של העותרים כחלקה מפוצלת, קרי, שחלק ממנה צמוד לבית המגורים וחלק בשטח המוגדר כיום כחלקה ב'. על העותרים למצות את ההליכים ולפנות ראשית למינהל מקרקעי ישראל ("המנהל"). שלישית, בית-המשפט אינו יכול להצהיר שחל על העותרים סעיף 15 להחלטת מועצת מנהל מקרקעי ישראל מס' 755, לפיו הועדה החקלאית רשאית "לאשר, במקרים מיוחדים, שימוש למפעל, על פי תנאי החלטה זו, בשטח שהוא חלק מנחלה, אך אינו צמוד לחלקה א' של אותה נחלה", הן בשל העובדה שהעותרים הגישו בקשה לפי סעיף זה לועדת החקלאות והועדה דחתה בקשתם עוד בשנת 2005, והן בשל העובדה שהחלטה זו אינה בתוקף לאור החלטה מס' 1101. לעניין בקשת העותרים לסעד חלופי, לפיו יורה בית-המשפט למינהל להכין תוכנית נפרדת לכפר רות, נקבע שאין זה תפקידו של המינהל להכין תוכנית נפרדת עבור כפר רות, וכי לא ניתן להסדיר במסגרת הליך משפטי תוכנית שלא עברה את המסלול הקבוע בחוק. בית-המשפט לא התעלם מן המצב התכנוני הלא פשוט בו מצויים תושבי כפר רות, אולם ציין שאין הוא יכול לתת את הפיתרון למצב זה, אלא לקוות כי הגורמים העוסקים במלאכה, ביניהם המינהל והועדה המחוזית לתכנון ובניה, יירתמו למציאת פתרון ולא יערימו קשיים על דרכם של תושבי כפר רות.




רע"צ 46939-11-10 הועדה המקומית לתכנון ולבניה נהריה נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, ניתן ביום 15.2.11 בבית-משפט השלום בחיפה


עיקרי פסק-הדין:
בית-המשפט קבע, כי עירייה רשאית להתנות אישור לרשם המקרקעין בתשלום היטל השבחה מקופת הכינוס, ובלבד שהליך הכינוס אינו במסגרת הליך של פירוק או פשיטת רגל.
הועדה לתכנון ובניה נהריה ערערה על החלטת רשם ההוצאה-לפועל שקבע, כי כאשר מועד השבחת הנכס בפועל קדם למועד הליכי הכינוס, אין להשית את חיוב היטל ההשבחה על קופת הכינוס. בית-המשפט קיבל את הערעור וקבע, כי מועד תשלום היטל ההשבחה נדחה עד מימוש המקרקעין והפקת ההנאה בפועל, משכך אין זה רלבנטי מהו מועד יצירת החיוב בגין ההשבחה בפועל, אלא המועד בו מתקבלת התמורה בגין ההשבחה. בנוסף, הנושה המובטח מימש את הנכס, באמצעות כונס הנכסים, וזכה לקבל בגין הנכס תמורה גבוהה יותר מזו שהיתה מתקבלת אילולא ההשבחה, לפיכך הנהנה מההשבחה הוא זה שצריך לשאת בהיטל בגין אותה השבחה. בית-המשפט קבע, כי לעניין זכותה של העירייה להתנות מתן אישור לרשם המקרקעין, יש להבחין בין חוב ארנונה אשר רובץ על המחזיקים בנכס ובגינו לא ניתן להתנות אישור לצורך הבטחת התשלום, לבין היטל השבחה הרובץ על הנכס.




בג"ץ 5137/08 אלבז נ' הועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה, ניתן ביום 14.10.10 בבית-המשפט העליון


עיקרי פסק הדין: בית-המשפט דחה עתירה של בעלי בתים שנותרו מחוץ לתחום ישוב לכלול את בתיהם בתכנית מיתאר הגבולות של הישוב. היישוב כליל נבנה ללא תכנית מתאר הקובעת את גבולות הישוב. העותרים בנו ביתם ללא היתר בניה, ובמרחק מה מגבולות התכנית שנקבעו לאחר קיום הליכי התכנון. העותרים טענו כנגד החלטת הועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה, לקבוע את גבולות הישוב כך שביתם של העותרים אינו נכלל בשטח הישוב. ביהמ"ש דחה את העתירה ומצא שהחלטת המשיבה היא בתחום מתחם הסבירות, ואין הצדקה להתערב בה. נקבע כי בנסיבות העניין ההחלטה מאזנת בין זכויות העותרים לבין המצב הבעייתי בו נתון הישוב, המתפרס במרווחים גדולים בין הבתים, ללא שמירה על מסגרת ישובית מקובלת. תכנית המתאר ביקשה להכניס את הישוב לגבולות ברורים, שיאפשרו ריכוז מגרשי המגורים בסמוך לתשתיות כמו גם לתת ביטוי לכללים תכנוניים אחרים. ההחלטה התקבלה על-ידי הגורם המקצועי, ולא נפלו בה פגמים המצדיקים התערבות שיפוטית. עוד נפסק, שבנסיבות הענין העותרים בנו ביתם ללא היתר, על חלקות המיועדות לחקלאות, כך שההחלטה שלא להכשיר בנייה זו בדיעבד היא ראויה.




ערר (ת"א) 5389/09 חברת מלון אורכידאה בע"מ נ' הוועדה מקומית לתכנון ובניה-תל אביב, ניתן ביום 11.3.10 על ידי ועדת ערר מחוזית (מחוז תל-אביב):


עיקרי פסק הדין:
מוסד התכנון אינו מוסמך לדון בתקפותה החוקתית של התכנית התקפה, סמכות המסורה לבית-המשפט המוסמך. אין בידי מוסד תכנון סמכות שלא לאשר בקשה להיתר בניה כאשר הבקשה תואמת את התוכנית התקפה החלה במקום, על יסוד קביעה כי התכנית התקפה נוגדת את חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.
חברת מלון אורכידאה בע"מ וחברת בית הקישלה בע"מ (להלן: "העותרות") הינן בעלות הזכויות במתחם הידוע כמתחם "בית הקישלה" ביפו, הנמצא מצפון מערב ל"כיכר השעון" ביפו ואשר עליו בנויים מבנים היסטוריים.
במקום חלה תוכנית מפורטת לפיה יעוד החלקה למלונאות ונופש.

העותרות הגישו לוועדה המקומית בקשה להיתר בניה להקמת מלון, במסגרתה עלתה לדיון השאלה אם ניתן להתיר את הבנייה נוכח קיומם לכאורה של קברים מוסלמיים בחצר המתחם.
העותרות טענו שרשות העתיקות ביצעה חפירות במתחם לצורך בדיקה אם קיימים עתיקות או קברים וזו העלתה כי רק בחלק קטן מן החצר יש עצמות אדם. תכנון הבניינים המוצע הותאם לממצאים אלו ומכל מקום התחייבו העותרות שבמקום בו נתגלו עצמות אדם, לא תתבצע בניה.

המועצה המוסלמית ביפו, שצורפה כמשיבה להליך, טענה שאין לאפשר הבניה במתכונתה המתוכננת הגובלת במסגד, משום פגיעה ברגשותיהם של באי המסגד וממילא אין ליתן היתר בניה משקיימים קברים בחלק מהמתחם.
וועדת הערר קבעה, כי לא קיים במקום בית קברות נראה לעין, אלא נתגלו עצמות אדם במהלך חפירות וממילא באזור הרלוונטי לא יבוצעו עבודות בניה במסגרת ההיתר המבוקש.
כמו כן, קבעה וועדת הערר ששיקול הדעת של וועדה מקומית שלא ליתן היתר בניה מצומצם ביותר ולכן, כאשר בקשה להיתר תואמת את הוראות הדין והתוכניות החלות במקום, יש להיעתר למבוקש, שהרי תכנית תקפה הינה בבחינת דבר חקיקה.

וועדת הערר הוסיפה וקבעה, שהסמכות לבחון אם התוכנית עצמה נוגדת את חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו נתונה לערכאה המתאימה בלבד, ועל כן כל עוד התכנית לא בוטלה על-ידי בית המשפט - יש לאשר ההיתר.




ע"א 8863/07 ב.מ כפריס דדו בע"מ נגד מנהל מע"מ חיפה, ניתן ביום 28.3.10 בבית-המשפט העליון


עיקרי פסק הדין:
פיצויים המשתלמים עקב שינוי יעוד הקרקע במסגרת פיצויים מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 אינם בגדר פיצוי בגין עסקת מכר המחויב תשלום מע"מ, אף אם הפיצוי מתייחס למקרקעין המיועדים להפקעה.
בין חברת ב.מ כפריס דדו בע"מ לבין עירית חיפה נחתם הסכם פשרה וכן ניתן פסק בורר, במסגרתם סוכם שהחברה תקבל פיצוי בגין נזקיה כתוצאה מתוכנית לשינוי יעוד מקרקעין שהיו בבעלותה, מייעוד לתעשייה לייעוד לצרכי ציבור, כאשר השטח יועד להפקעה. הוסכם שסכום הפיצוי לא יפחת מ- 450,000 דולר כסכום מינימום, והוא ייקבע על-ידי בורר.
תחילה, שלמה העירייה לחברה את סכום המינימום השווה לסך של 1,869,300 ש"ח.
היתרה נפסקה על-ידי הבורר כפיצוי נוסף, גם בגין ירידת ערך המתחם שבבעלותה עקב שינוי יעודו, והעירייה שלמה לחברה סכום נוסף של 701,547 ש"ח על חשבון פיצוי זה.
החברה שילמה מע"מ בגין הסכום המשלים ואולם בנוגע לסכום המינימום היא דיווחה לרשויות מע"מ על
"עסקת 0", המאפשרת ניכוי מס תשומות, הגם שאינה חבה במס.
לימים, מנהל מע"מ בחיפה הוציא לחברה שומת עסקה וחייב אותה בתשלום מע"מ בגין כל הסכומים ששולמו כפיצוי.
החברה ערערה על השומה לבית-המשפט וטענה כי אין לחייבה במע"מ בגין סכום המינימום. אולם הערעור נדחה והיא חויבה בתשלום מע"מ בשל הפיצוי שקיבלה בגין ירידת ערך עקב התוכנית, בין היתר נוכח מסקנת בית-המשפט שלא ניתן לפצל את שלבי התכנית (לפיצוי עקב תכנית פוגעת ולפיצוי בגין הפקעה), וכן כי פיצול כאמור יהווה הבחנה מלאכותית, כיוון שמהות העסקה הנה "מכר" נכפה המחויב במס.

בית-המשפט, קבע כי בחינה מהותית ולשונית של חוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975 מעלה שהתכנית מהווה שינוי תכנוני חד צדדי המלווה בפיצוי, שערכו משקף את גובה ההפרש בין הייעוד טרם השינוי לבין הייעוד החדש, כך שאין המדובר בעסקה ממניין העסקאות שבמשק אשר יש לחייבה במע"מ כחלק מתכלית חוק מע"מ, אף אם המקרקעין מיועדים להפקעה.

נפסק שבמקרה זה מדובר בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ולא בפיצוי בגין הפקעה, שאין חולק כי הוא חייב במס. נקבע, שפיצוי לפי סעיף 197 מחויב בתשלום מע"מ, הן לאור ההלכה הנוהגת כיום בפרשנות דיני המיסים שאינה דווקנית ומצמצת כבעבר והן לאור דברי ההסבר להצעת החוק הנ"ל, המסייגים את המקרה דנן מהגדרת המונח "מכר" שבחוק המכר לשם חיוב עסקה במס.









חידושי חקיקה, פסיקה ומאמרים:

חידושים במקרקעין, תכנון ובניה

כתבו לנו

דוא״ל: korin@korinlaw.co.il 

שלוחת רמת ישי

חורש אלונים 10

רמת ישי

טל. 077-4509060  .Tel פקס. 077-4509061

שלוחת טבריה

יוחנן בן זכאי 1 בית הרמב"ם

ת.ד. 1616 טבריה, 14207

טלפון: 04-6721895  פקס: 04-6723003 

2019 המידע המובא באתר הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. כל הזכויות באתר ובמידע המובא בו שמורות.